정비사업 구역 내 부동산 임차인은 임대차 목적 달성이 불가능한 경우 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대차보증금을 사업시행자인 조합에 청구할 수 있다(도시정비법 제70조).
이 규정이 있는 이유는 이렇다. 관리처분계획인가 고시가 있으면 종전의 토지 또는 건축물의 소유자나 임차권자 등 권리자는 이전고시가 있은 날까지 이것을 사용하거나 수익할 수 없다.
이때부터는 사업시행자가 이를 사용·수익할 수 있게 된다. 그 결과 사업시행자는 관리처분계획인가 고시 후 임차인 등을 상대로 있는 부동산 인도를 청구할 수 있다.
이 경우에는 임차인이 임대차기간이 남아 있더라도 인도를 거부할 수 없다.
임차인 입장에서는 정비사업의 시행으로 인하여 의사에 반하여 임대차목적물의 사용·수익이 정지된다. 이런 임차인을 보호할 필요가 있으므로 정비사업 시행으로 임차인 스스로 임대차의 해지와 임대차보증금의 반환을 요구할 수 있도록 한 것이다. 조합이 대신 보증금을 반환하도록 함으로써 원활한 정비사업의 추진을 도모할 수 있도록 하는 기능도 있다.
그러면 임차인은 어느 시점에 해지권을 행사할 수 있을까. 위에서 말하는 ‘정비사업의 시행으로 인하여 임차권의 설정목적을 달성할 수 없다’는 것은 임차권자가 이를 이유로 계약 해지권을 행사하는 것이 정당하다고 인정되는 경우를 의미한다. 임차인이 임대차목적물을 사용·수익할 수 없게 되거나 임대차목적물을 사용·수익하는 상황 내지 이를 이용하는 형태에 중대한 변화가 생기는 경우를 생각해 볼 수 있다.
관리처분계획인가 고시 이전 단계에서도 임차인이 조합에 대해 임대차 해지 및 임대차보증금 반환을 구할 수 있을까.
최근 이 시점에서도 임차인이 이런 권리를 행사할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 관리처분계획인가 고시 이전이라도 이주절차가 개시되어 실제로 이주가 이루어지는 등으로 사회통념상 임차인에게 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우를 그 경우로 든다.
조합의 관리처분계획이 인가되어 가까운 시일 내에 관리처분계획인가의 고시가 있을 것으로 예상되었고, 피고 조합 역시 관리처분계획이 인가된 후 정비구역 내에 거주하고 있던 세입자와 조합원들을 상대로 이주안내문을 발송하여 정해진 이주기간 내에 이주할 것을 요구하고 있었으며, 피고가 정한 이주기간도 원고들이 해지권을 행사한 후 불과 며칠 후부터 시작되는 것으로 예정되어 있었던 사정 등에 비추어 이러한 특별한 사정이 인정된다는 판단이다.
주의할 점이 있다. 임대차보증금을 대신 반환한 조합은 임대인인 조합원에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류해 두어야 한다.
September 04, 2020 at 07:34AM
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조합에 대한 보증금 반환청구 - 한국주택경제신문
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