A씨는 신탁회사(수탁자)가 아닌 위탁자와 주택에 관하여 임대차 계약을 맺었습니다. 위탁자는 대외적, 대내적 소유권을 신탁회사에 이전하였기 때문에 주택의 소유자는 아닙니다.(신탁법 2조)
이렇게 소유자도 아닌 위탁자와 임대차 계약을 체결하였더라도, A씨는 주택의 소유자인 신탁회사에 계약의 유효성을 주장할 수 있을까요? 더 나아가 임대차 보증금을 반환하라고 주장할 수 있을까요?
결론부터 살펴보면 A씨는 위탁자와 맺은 임대차 계약의 유효성을 신탁회사에 주장할 수 있습니다.
임차인은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 임대인이 아닌 제3자에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 3조 1항). 이럴 때 반드시 임차인이 주택의 소유자와 계약을 체결해야 하는 것은 아닙니다.
임차인은 주택의 소유자가 아니더라도 ‘주택에 관하여 적법하게 임대차 계약을 맺을 수 있는 권한’을 가진 임대인과 체결하였다면 주택의 인도 및 주민등록이라는 요건을 갖춰 3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 것입니다.(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879·본소, 2018다44886·반소 판결 등)
따라서 위탁자가 신탁회사로부터 동의 내지 승낙을 받아 임대차 계약을 맺은 사정이 인정된다면, 위탁자는 적법한 임대권한을 가지고 체결한 것입니다. 여기에는 주택임대차보호법 3조 1항이 적용될 수 있습니다.
그러므로 A씨가 신탁회사의 동의를 받은 위탁자와 임대차 계약을 맺은 다음 주택의 인도와 주민등록의 요건을 갖추면 대항력을 취득하여 신탁회사를 비롯한 3자에게 유효한 임대차임을 주장할 수 있습니다. 이에 따라 A씨의 주택 점유는 불법이 아니므로 신탁회사에 차임 상당의 부당이득 반환 의무를 부담하지 않습니다.
또한 만약 위탁자가 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 체결하였더라도 그 후 신탁회사로부터 소유권을 회복했다면 주택임대차보호법 3조 1항이 적용될 수 있습니다.(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879·본소, 2018다44886·반소 판결 등)
그렇다면 임차인 A씨는 신탁회사를 상대로 임대차 보증금을 반환하라고 주장할 수 있을까요?
결론부터 말하면 특별한 사정이 없는 한 신탁회사가 반환채무를 부담한다고 볼 수는 없습니다.
최근 위와 유사한 사안에서 대전지방법원은 신탁회사가 임대차 계약의 당사자도 아니고, 그렇다고 임대인인 위탁자의 임대차 보증금 반환채무를 인수한 사실도 없다면서 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 부담하지는 않는다고 보았습니다.(대전지법 2019. 11. 28. 선고 2019나101272·본소, 2019나 117482·반소 판결).
대전지법은 특히 ‘위탁자가 수령한 임대차 보증금 반환채무를 신탁회사가 승계한다고 보게 되면, 신탁 부동산의 가치 하락 및 처분대금의 감소를 초래하여 결국 우선수익자의 채권 만족을 어렵게 하는 결과로 이어져 부동산 담보신탁 계약의 목적에 반한다’는 점을 주요한 이유로 들었습니다.
이처럼 부동산 담보신탁 계약 등이 맺어진 주택에 관하여 임대차 계약을 체결하는 임차인은 위와 같이 복잡한 법률관계에 대하여 미리 검토하여 불필요한 분쟁이나 손해를 방지할 필요가 있습니다.
법무법인 바른 변호사 jiyoun.yeo@barunlaw.com
[ⓒ 세계일보 & Segye.com, 무단전재 및 재배포 금지]
July 10, 2020 at 11:00AM
https://ift.tt/3eghF0H
위탁자와 계약한 임차인, 신탁회사에 보증금 반환 주장할 수 있나? [알아야 보이는 법(法)] - 세계일보
https://ift.tt/2MSfW6u
No comments:
Post a Comment