家主が「乙」に変わる？
賃貸料の滞納、住宅の破損は契約拒否の理由に
賃貸人の居住、リフォームなどでも更新拒否権を保障
韓国は伝貰が多い？
すでに8年前に月払い賃貸の割合が伝貰を追い越す
市場の状況によって伝貰価格の上昇水準1％も可能
契約更新請求権制を説明している共に民主党のパク・チュミン議員=ユーチューブのパク・チュミンTVより//ハンギョレ新聞社
最近、共に民主党のパク・チュミン議員が、賃借人に契約更新権を保障することを内容とする住宅賃貸借保護法の改正案を発議したところ、「伝貰（チョンセ、入居時に家主に一定金額の伝貰保証金を預け、月々の家賃は発生しない賃貸方法）無限延長法」「財産権の侵害」「社会主義の発想」という非難が殺到している。伝貰保証金と家賃の上昇、賃貸住宅供給の縮小に対する懸念などの有意義な批判もあるものの、専門家たちは相当数が事実に基づかない批判だと指摘する。
(1)賃借人が望むだけで無条件に再契約？
現行の住宅賃貸借保護法は賃貸借契約期間を2年と保障しているに過ぎず、賃貸人が再契約を断れば、契約期間内に賃貸料の滞納、住宅の破損などの過失がなくても無条件に退去しなければならない。しかし、賃借人の契約更新請求権が保障されれば、賃貸人は「正当な理由」がない限り契約延長を拒否できない。
特に、パク議員の発議案が契約更新の回数を制限していないことについては、「伝貰無限延長法」という声も聞かれるが、賃借人が望むからといって無条件に再契約となるわけではない。賃貸料の滞納、住宅の破損などの賃借人の過失や、賃貸人がその住宅に居住する、リフォームなど、更新を拒否できる8つの事例が明示されている。パク議員室の関係者は、「賃借人の団体はむしろ、更新拒否事由が幅広すぎて賃借人の保護が不十分だと指摘するほど、賃貸人の更新拒否権も保護している」と述べた。
(2)外国は月払い賃貸、韓国は伝貰だからダメ？
一部からは、月払い賃貸が主流の外国の制度が、伝貰の多い韓国の実情に合っていないとの指摘がなされている。しかし、韓国でも月払い賃貸の割合が伝貰の割合を2012年に上回っており、2016年からはその比が60：40となっている。ソウルのマンションは伝貰の割合(2019年現在72.4％)の方が高いが、これは賃借人の出した伝貰保証金を投資のレバレッジ(てこ)として使う「ギャップ投資」の影響が大きい。不動産情報会社「チクパン」が最近、入居1年未満の全国の新築マンションの分譲価格を基準とする伝貰価格率(分譲価格に対する伝貰保証金の額)を調べたところ、全国は76.6％だが、ソウルは86.3％にのぼった。
参与連帯民生希望本部のイ・ガンフン副本部長(弁護士)は「賃借人の伝貰保証金が住宅価格の70％に達するケースが多いが、これはその住宅に対し賃借人の方が大きな経済的利害関係を持っていることを意味する。にもかかわらず、賃貸人の権限の方がはるかに大きいという不均衡を解消しようという制度」と語った。
(3)伝貰保証金が20％も上がる？
契約更新請求権を保障すれば、事実上、賃貸期間が延長される効果があるため、最初の契約時の賃貸価格が大幅に上がるのではないかとの懸念が出ている。賃貸借期間を2年から3年に延ばし、契約更新回数を1回保障(3年＋3年)して計6年の賃貸借期間を保障した場合、最大21.57％の賃貸料の値上がりが予測される、という法務部の契約更新請求権制に関する委託研究の結果も数多く言及されている。
しかしこの数値は、賃貸料が年平均11％成長する「ホットマーケット」(市場の過熱)を前提としたものだ。同報告書は、賃貸料の成長率を最低2％から最高11％と想定している。賃貸料の成長率を2％と仮定すると、契約更新請求権制の導入による伝貰価格の上昇幅は、最低1.67％から最高4.31％にとどまった。同研究を受託した世宗大学のイム・ジェマン教授(不動産・資産管理学)は、「市場の状況によって制度の波及効果が異なるため、ホットマーケットよりはコールドマーケット、つまり市場が安定した時に導入することが重要だというのが報告書の要旨」と指摘した。
チン・ミョンソン記者 (お問い合わせ japan@hani.co.kr )
訳D.K
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June 15, 2020 at 12:07AM
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