하자보수보증금은 하자보수의무자인 사업주체가 담보책임기간 안에 하자보수 요구를 받고도 이를 이행하지 않거나, 사업주체가 파산신청, 해산, 무자력일 경우 생기는 입주자의 손해를 보상하기 위한 것이다. 공동주택에서 발생한 하자로 인해 피해를 입고 있는 입주자 입장에서는 시공자의 보수가 지연되거나 시공자가 도산한 경우 해결할 수 있는 유일한 창구로 볼 수 있다.
그런데 공동주택관리법에 따르면 사업주체가 보수의무를 부담하는 담보책임기간의 기산점은 전유부분의 경우 인도일을 기준으로, 공용부분의 경우 사용검사일을 기준으로 규정돼 있는 반면 동법 제38조 제1항에서 하자보수보증금의 보증기간은 공용부분을 기준으로 기산돼 일반적인 전유부분의 담보책임 기간(인도일로부터 ○년)과 하자보수보증기간(사용검사일로부터 ○년)의 불일치 문제가 발생한다. 이에 따라 입주자의 권리구제에도 영향을 미치게 되는데 사례를 통해 구체적으로 살펴보면 아래와 같다.
위 그림의 예시를 보면, X아파트(빌라)의 사용검사일이 2020년 2월 1일이라면 담보책임기간이 2년인 마감공사의 보증기간은 2022년 1월 31일에 만료된다. 반면 X아파트(빌라) 101동 101호 입주자 A는 해당가구를 2020년 3월 15일에 인도받은 경우 A의 마감공사 공종의 담보책임기간 만료일은 2022년 3월 14일에 종료돼 보증기간의 만료일과 3개월의 차이가 발생하게 되는데, A가 마감공사에서 발생한 하자에 대해 인도일로부터 2년 내인 2022년 2월 15일에 시공자에 대해 보수 청구한 내역이 있으나 시공자가 보수를 거부하거나 도산해 보증사에 X아파트 입주자대표회의가 보증금을 청구하는 경우 위 A가구 마감하자에 대한 기산점 불일치 문제가 발생한다. 즉, 보증금의 담보책임기간 만료일은 경과했으나, 보수의무의 담보책임기간 만료일 전 입주자가 시공자에 보수 청구한 사실이 있는 경우 X아파트 입대의는 A의 마감공사 하자에 대한 보수보증금을 수령할 수 있는지 여부가 문제된다.
현행 공동주택관리법상 규정을 엄격히 적용하면 위 사례의 경우 X아파트 입대의는 A의 해당 마감공사 공종에 대한 보증금을 청구할 수 없다. 이에 따르면 전유부분 입주자가 담보책임기간 내에 권리행사를 했음에도 보수를 받을 수도, 보증금을 수령해 보수를 할 수도 없는 다소 모순적인 상황이 발생한다고 볼 수 있다.
공동주택관리법 제38조 제1항 괄호 내용에 따라 보증금의 담보책임기간의 기산점을 사용검사일로 제정한 취지를 살펴보면, 사업주체가 건물을 완성하고 사용검사를 신청할 때 하자보수보증서를 제출하게 되는데(공동주택관리법 시행령 제41조 참고), 이 시점에는 각 전유부분의 입주일(인도일)을 예상할 수 없어 보증기간을 가구별로 별도로 정할 수 없는 현실적인 문제가 있다는 점과 해당 공동주택이 장기 미분양 등의 사유로 인해 인도일과 사용검사일 차이가 크게 발생하는 경우 발생하는 혼란을 방지하기 위한 점이 반영됐다고 볼 수 있다.
그러나 위 사례와 같이 일반적으로 공동주택이 분양되고 사용검사를 받은 후, 보통 입주 지정일을 두 달 정도로 정하는데, 이 기간 내에 정상적으로 입주하는 입주자들의 경우 문제될 수 있다. 이런 입주자의 보수청구 시점이 보증기간 만료 후 담보책임기간 내일 때, 시공자 보수불응 시 입주자는 시공자와 보증사 모두로부터 하자보수를 받지 못하는 권리구제의 공백이 발생하고, 결국 발생한 하자에 대한 보수의무를 원칙적으로 주채무자인 시공자에 부담시켜 그로 인한 피해는 입주자에게 고스란히 되돌아온다. 실제 위와 같은 사건이 하자심사분쟁·조정위원회 조정사건으로 접수되고 있다.
보증사의 입장에서 장기 미분양에 따른 보증책임의 확장문제로 인한 법률분쟁의 방지 목적과 가구별 보증기간 설정이 불가능한 현실적인 문제를 고려하면 그 입법적 타당성을 확인할 수 있으나, 입주자 입장에서는 권리를 행사했음에도 권리구제의 공백이 발생하며, 본래 입주자의 하자보수에 사용될 돈인 보증금(사업주체가 하자보수를 보장하기 위해 예치한 금원)을 청구할 수조차 없는 상황이 불합리하다고 보일 수 있다.
구체적인 상황에 따른 모든 법률관계를 입법적으로 해결하기는 곤란하지만 공동주택의 하자보수보증금에 대한 법률관계는 입주자의 주거생활 안정이라는 공동주택관리법 입법 취지와 헌법상 재산권 보장이라는 가치를 위해 보증금을 둘러싼 법률관계 당사자들의 입장이 타당하게 반영될 수 있도록 입법적으로 신중하게 풀어야 할 문제라고 생각한다.
June 10, 2020 at 08:50AM
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하자보수보증금 담보책임기간의 기산점은 무조건 사용검사일 기준? - 한국아파트신문
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