[전세계약 필수지식②] “보증금을 지켜라”…근저당·보증금 매매가 70% 이하여야 - 브릿지경제

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(사진=게티이미지)

# 김모(35)씨는 전입신고를 미뤘다가 전세보증금을 날리고 말았다. 금요일 오후 이사하느라, 그 주를 넘기고 월요일에 전입신고를 마쳤는데 그 사이에 집주인이 근저당을 설정했다는 사실을 알게 됐다. 채권자들이 집을 가압류하고 경매에 넘기는 사태까지 발생했다.

김씨처럼 ‘설마’ 했다가 보증금을 떼인 사례가 생각보다 많다. 서울 주요 대단지 입주 완료 및 내년 입주물량 감소, 전세자금대출 금리 하락, ‘임대차보호 3법’ 제정 본격화 등으로 매매에서 전세로 수요 이동이 이뤄지고 있는 가운데 보증금을 보호받지 못하는 사례가 늘고 있다. 전세 계약에서 입주 전까지 필수적으로 확인해야 하는 사항을 소개한다.

◇ 근저당+보증금, 매매가 70% 이하여야

‘깡통전세’, ‘역전세’란 말을 많이 들어봤을 것이다. 깡통전세란 집주인이 은행 대출금 이자를 갚지 못해 집이 경매에 넘어가 버려 전세로 들어간 사람이 전세 보증금을 모두 날릴 처지에 놓여 있는 경우를 의미한다.

늘어난 전세물량 탓에 새로운 세입자를 구하지 못하거나, 매매가가 하락해서 전세가보다 떨어지는 역전세 현상 등으로 보증금을 돌려주지 못하는 경우도 수두룩하다.

이런 이유로 전문가들은 전세 계약 전 근저당(집주인 대출금)과 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 70%를 넘지 않아야 한다고 조언한다.

3억원 짜리 집에 전세로 들어가려고 고려 중이라고 하자. 3억원의 70%는 2억1000만원이지만, 집주인이 은행에서 1억원을 대출받았다고 전제할 경우 전세보증금은 1억1000만원을 넘지 않아야 한다. 만일 근저당이 없다면 KB시세를 확인한 뒤 내 보증금이 이 시세의 70%를 넘지 않는지만 확인하면 된다.

◇ 전입신고·확정일자로 대항력 갖춰야

아울러 전세를 얻을 때 전입신고 및 확정일자 등 대항 요건을 반드시 갖춰야 한다. 전입신고와 확정일자를 통해 세입자는 대항력과 우선변제권을 얻을 수 있다.

우선변제권은 채무자의 전 재산이나 특정 재산으로부터 다른 채권자에 우선해 변제받을 수 있는 권리를 말한다.

앞서 소개한 김씨의 경우, 잔금 치르고 입주하는 당일 전입신고를 했다면 보증금을 보호받을 수 있었을 것이다. 세입자의 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 발생하기 때문이다.

전입신고를 미루다가 그 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받으면 후순위로 밀려나게 되므로, 잔금을 치르자마자 주민센터로 곧장 가서 전입신고부터 해야 한다. 공휴일을 포함해 ‘24시간 정부민원포털’에서 인터넷으로도 전입신고가 가능하니 참고하자. 이삿짐을 나르는 것은 그 뒤에 해도 충분하다.

만일 집주인이 전입신고를 하지 않는 조건을 제시하는 오피스텔이 있다면 피하는 것이 좋다. 확정일자는 잔금 치르기 전에도 받을 수 있다.

홍보영 기자 by.hong2@viva100.com

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June 14, 2020 at 08:30AM
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