전세 미리 빼줄테니 돈달라 vs “보증금서 수리비 빼고 주겠다 - 매일경제 - 매일경제

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◆ 전월세 시장 후폭풍 ◆

당정이 임대차3법 도입과 소급 적용 계획을 밝히면서 전·월세 시장이 극심한 혼란에 빠졌다. 사진은 전·월세 물량이 많은 경기도 화성 동탄신도시 메타폴리스 일대. [사진 제공 = 매경DB]

# 수도권에 한 신축 아파트를 보유한 집주인 A씨는 최근 세입자 B씨로부터 황당한 요구를 받았다. 기존 전세계약 만기가 내년 4월인데 임대차3법 시행 전에 미리 나가줄 테니 `퇴거자금` 명목으로 약 800만원을 달라고 A씨에게 요구한 것이다. 이 아파트 전세 시세는 약 3억원인데 A씨는 입주 시 잔금을 치르기 위해 이보다 훨씬 싼 1억6000만원에 전세를 준 것으로 알려졌다. 임대차3법이 시행되면 전세금을 시세에 맞춰 올리기 어렵기 때문에 A씨는 B씨에게 퇴거자금을 지급해서라도 집을 비우고 새 계약을 체결할지를 놓고 고심 중이다.

정부가 임대차3법(전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제)을 법 시행 이전 기존 전세계약에 대해서까지 `소급 적용`하는 방향으로 추진한다는 사실이 알려지면서 이에 반발하는 집주인과 이를 이용하려는 세입자 간 갈등이 심화되고 있다.

13일 부동산 업계에 따르면 당정이 다음달 시행을 목표로 국회 통과를 추진 중인 이른바 `임대차3법`의 소급 적용을 놓고 집주인들 반발이 거세지고 있다. 집주인들은 `임대차3법 반대 전국 임대인협회 추진위원회`란 온라인 커뮤니티를 만들고 오는 18일 오후 서울시내에서 대규모 집회를 추진하는 등 단체행동에 나서기로 했다. 임대차3법 소급 적용이 사유재산권을 침해하고 위헌적 요소가 크다고 주장하는 청와대 국민청원도 잇달아 여러 건 올라와 총 4만명 이상이 동의하기도 했다.

앞서 부동산 시장에서는 주택 임대사업자에 대한 기존 세제 혜택까지 정부가 소급해 줄일 수 있다는 관측에 논란이 고조된 바 있다. 이에 당정은 소급 논란을 감안해 기존 임대사업자는 의무 기한까지 세제 혜택을 유지하기로 했다. 하지만 임대사업자 제도에 이어 임대차3법에서도 똑같은 소급 논란이 반복되면서 정부가 사유재산권 보호, 소급 적용 금지 등 헌법적 가치에 대한 철저한 검토 없이 즉흥적인 대책을 내놓고 있다는 비판을 면하기 어렵게 됐다.

문제는 정부가 이 법안을 신규 임대차 계약뿐 아니라 기존 계약을 갱신하는 경우에까지 소급 적용하는 안을 추진하고 있다는 것이다. 이렇게 되면 기존 계약이 만료돼도 임차인이 요청하면 계약 기간이 연장될 수 있고 임대료도 최근 급격히 오른 전세 시세에 맞춰 5% 이상 인상할 수 없다. 기존에 세입자를 배려해 보증금을 시세보다 저렴하게 받아 온 `착한 집주인`들은 장기간 보증금을 올릴 수 없게 돼 손해를 보는 상황이 발생하는 것이다.

서울 강남에 아파트를 소유한 임대인 김 모씨(35)는 "오래된 세입자라 전세금을 수년째 거의 올리지 않고 전세를 줬는데 갑자기 소급 적용을 한다고 하니 난감하다"며 "워낙 시세보다 낮아 기존 세입자와 이번 계약 만기인 9월에 15%를 올리기로 합의를 봤는데 세입자가 갑자기 임대차3법이 나온 이후 다시 이야기하자면서 약속을 깬 상태"라고 말했다.

이외에도 법 시행 전에 전세계약이 만료되는 세입자들까지 향후 본인들에게 더 유리하게 법안이 개정될 것으로 예상해 집을 비워달라는 집주인 요청을 무시하고 계속 살겠다고 우기는 사례까지 발생하고 있다.

집주인들 반격도 만만치 않다. 일부 집주인들은 아직 전세계약 만기가 되지 않았는데도 세입자들에게 미리 집을 비워달라고 요구하거나 전셋값을 미리 올려달라고 요구하는 사례가 발생하고 있다. 임대차3법이 시행되면 갱신 시 인상률이 최대 5%로 제한될 예정이라 2년으로 따지면 연간 2.5% 수준밖에 전셋값을 올릴 수 없다. 당연히 시세에 맞춰 전셋값을 올리기 어렵다.

집주인들 사이에선 전세계약을 맺을 때 감가상각·수리비 명목으로 일정 금액을 전세금에서 제외하는 특약 사항을 넣자는 `꼼수`까지 거론되고 있다. 예를 들어 현재 전세보증금 4억원에서 5000만원을 올리고 싶다면 4억원만 일단 보증금으로 받은 뒤 전세기간 2년 동안 총 5000만원(월 약 210만원)의 감가상각 비용을 차감하는 특약사항을 넣어 나갈 때 보증금 3억5000만원만 돌려주자는 것이다.

이는 전세보증금을 줄이고 별도 월세를 받는 반전세와는 다른 개념이다. 박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "특약 자체는 가능하지만 향후 법적 갈등이 벌어졌을 때 집주인이 감가상각 명목으로 뺀 금액을 법원이 실질적인 임대료로 해석할 가능성이 높다"며 "실효성 있는 대응법으로 보기 어렵다"고 말했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "당사자 간 계약은 자유이긴 하지만 이 같은 조건의 임차계약을 세입자가 받아들이긴 어려울 것"이라며 "임차인 손해가 지나치게 클 경우 세입자에게 불리한 계약이란 이유로 뺀 금액을 다시 돌려줘야 할 수도 있다"고 지적했다.

부동산 전문가들은 임대차3법 소급 적용으로 인해 전세매물이 급감하고 임대인·세입자 간 법적 갈등이 발생하는 등 부작용이 크다고 지적했다.

[정지성 기자]
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July 13, 2020 at 03:45PM
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