집값 상승 문제로 최근 본인 소유의 집을 소유한 사람은 매우 드물다. 대부분 전·월세로 살면서 더 좋은 집을 찾아 이사를 하는 생활을 반복한다. 이러한 과정에서 주택 임대차 계약과 관련해 예기치 못한 어려움에 처하는 경우가 많다. 보증금을 돌려받지 못하거나 전세 사기를 당해 재산상 손해를 보는 상황이 생기는 것이다. 이때 세입자는 임대차보증금반환청구소송을 통해 보증금을 돌려받을 수 있다.
임대차보증금반환청구소송은 먼저 내용증명의 발송으로 시작된다. 세입자는 계약이 만료되기 6개월 전부터 집주인에게 계약 해지에 대한 의사표시를 했으며, 임대인의 채무불이행으로 인해 재산상 손해가 있었던 것, 향후 발생할 손해배상까지 청구를 하겠다는 내용을 담아 우편을 발송한다.
천안부동산변호사 법률사무소 청당 이유하 변호사는 “내용증명은 그 자체로는 법적 효력이 없으나 재판에서 중요한 증거로 활용될 수는 있다. 그러므로 소송을 준비할 때 내용증명에 계약 해지의 의사, 보증금 반환 요구 등을 명확히 언급하는 것이 중요하다. 또한 임대인이 종전에 이에 대한 비협조적인 태도를 보였다면 해당 사실도 기재해야 한다.”라고 밝혔다.
내용증명에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 세입자는 소송의 사전 절차인 임차권등기명령 제도를 활용해야 한다. 임차권등기명령을 통해 세입자는 대항력 및 우선변제권을 지킬 수 있다. 계약 종료 이후 보증금을 받지 못하고 이사를 갔을 경우 종전에 취득했던 대항력 및 변제권이 상실되는 것을 방지할 수 있는 것이다.
임차권등기명령은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원지원, 시·군의 법원에서 신청을 할 수 있다. 다만, 계약기간이 만료되기 전이나 퇴거 전에 미리 진행되어야 한다. 그런데 간혹 집주인이 보증금과 매매가에 별다른 차이가 없으므로 보증금 반환 대신에 집을 매수하라 권하는 경우가 있다. 이러한 과정에서 기망 행위가 발생하기도 하므로 주의가 필요하다.
이유하 변호사는 “집주인이 세입자에게 보증금을 반환하지 않기 위해 집을 매수하라 권유하기도 한다. 만일 임대인이 허위사실을 이용해 임차인을 속였거나 경매신청 또는 소제기를 하지 말라고 강제하였다면 이는 강제집행면탈죄 또는 사기죄에 해당할 수 있다. 따라서 각 상황에 따라 적절한 대책을 마련하는 것이 중요하다.”라고 전했다.
한편 천안부동산변호사 법률사무소 청당 이유하 변호사는 법무부 출신의 변호사로서 현재 대법원과 대전지방법원 천안지원 국선변호인을 맡고 있으며, 천안 및 충남 지역에서 부동산 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 있는 사람들에게 법적 조력을 제공하고 있다.
June 12, 2020 at 11:05AM
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천안부동산변호사, 임대차보증금 돌려받기 위한 소송 절차 - 데일리시큐
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