저는 2020년 3월 6일 A와 시흥시 소재 아파트 ○○○동 ○○○호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 함)에 대해 보증금 1억원의 전세계약을 맺은 임대인이며, A는 그 무렵 전입신고를 마쳤습니다. 그 후 A는 2020년 3월 13일 은행으로부터 8,000만원을 대출받으면서 이 사건 아파트의 임대차보증금반환채권을 담보로 제공하기로 했습니다. 저는 위 대출에 대해 동의했고, 임대차기간의 종료 등으로 임대차보증금을 반환하는 경우 담보로 제공한 9,000만원 범위 내에서 위 대출 원리금 등에 상당하는 임대차보증금을 은행으로 직접 반환하기로 약정했습니다.
그 후 저는 이 사건 아파트를 A에게 팔기로 했는데, A가 매매대금 1억5,000만원 중 임대차보증금 1억원 및 이 사건 아파트를 담보로 해 대출한 채무액 등을 제외한 잔액을 저에게 지급하겠다고 합니다. 제가 이러한 내용의 합의를 해도 별다른 문제가 없는 것인지요?
질의자는 대항력을 갖춘 임차인인 A에게 이 사건 아파트를 매도하면서 그와 동시에 임대차계약을 해지하고 매매대금채권과 보증금반환채권을 상계하는 합의를 제안받은 상황입니다. 질의자는 A가 이 사건 아파트 소유자이므로 임대인 지위를 승계한다고 생각할 수 있으나 이 경우는 그렇지 않습니다. 전입신고를 마쳐 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차 관계의 승계를 원하지 않을 때는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 봐야 하므로(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조) 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의해 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이 경우 임차주택 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 않습니다. 임차인 A가 은행에 대출을 받으며 은행이 임대인 질의자로부터 보증금반환채권을 바로 변제받을 수 있도록 한 것은 ‘질권’을 설정한 것인데, 이때 질권설정자인 A는 질권자인 은행의 동의 없이 보증금반환채무를 소멸하게 할 수 없습니다. (민법 제352조) 따라서 임대인 질의자가 질권설정에 승낙한 때는 질의자가 은행의 동의 없이 보증금을 A에게 변제하더라도 은행은 민법 제353조 제2항에 따라 여전히 질의자에 대해 직접 채무의 변제를 청구할 수 있습니다. (대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결) 따라서 질의자가 임차인과 상계합의함으로써 이 사건 아파트에 관한 임대차보증금반환채무를 소멸하더라도 이로써 은행에 대항할 수 없고, 은행은 여전히 질의자에게 직접 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있으므로 이 같은 내용의 상계합의는 하지 않는 것을 권합니다.
법무법인 효명 ☎ 02-537-5005
July 01, 2020 at 02:04PM
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임차인의 '보증금 담보대출' 동의해준 임대인 임차인에 아파트 매도 시 '매매대금채권에서 보증금 공제' 합의해도 되는지? - 한국아파트신문
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